땅 시세 조회 방법 - 토지 개별공시지가만 알아도 싸게 삽니다
- 블라블라
- 2022. 6. 8.
개별공시지가는 실거래가 하고 차이가 굉장히 많이 나서 알 필요가 없다는 말도 있는데요. 하지만 개별공시지가는 세금의 기준이라서 개별공시지가는 꼭 알아야 하는 내용입니다.
분류 : 부동산 | 토지
목차
개별공시지가란?
개별공시지가를 알려면 어떻게 이루어지는지 그 프로세스를 알면 쉽게 이해할 수 있어요. 그래서 표준지 공시지가를 알아야 합니다.
2019년 기준으로 우리나라는 3535만 필지라고 합니다. 그중에서 표준지로 50만 필지를 정해 놨어요. 계산해 보면 70필지 중 1개에 해당하는데 비슷한 위치의 비슷한 땅들을 묶어서 대표 예라고 정한 거죠. 이걸 표준제라고 합니다.
매년 1월 1일에 국토부 장관이 표준지의 공시지가를 공시해요. 이 가격으로 개별공시지가가 나오는 겁니다. 개별공시지가는 표준지하고 비교해서 가격 배율을 곱해 나오게 됩니다. 표준지 공시지가에 따라 가격은 오르거나 내려가는데요. 개별공시지가는 모든 세금의 기준이 되기 때문에 세금을 계산할 때, 증여했을 때, 토지가격을 산정할 때도 이 기준으로 한다는 거죠.
표준지 공시지가 < 개별공시지가
= 가격 오름
표준지 공시지가 > 개별공시지가
= 가격 내려감
개별공시지가 확인하기
산지전용할 때나 농지 전용할 때 전용비 계산할 때도 개별공시지가를 근거로 계산하는 겁니다. 개별공시지가의 10년, 20년 흐름을 보면 올라갈 토지, 안 올라갈 토지인지 어느 정도 알 수 있습니다.
만약, 토지 추천을 받았다면 비교를 해봐야 하는데요. 예를 들어 개별공시지가가 평당 20만원인데 매매가는 150만원이라면 가격 차이가 너무 많이 나잖아요. 근데 보통 토지는 3배에서 7배 정도로 거래가 많이 됩니다. 근데, 10배 이상 차이가 난다면 일단 의심을 해봐야 합니다.
개별공시지가를 어디서 보는지 실거래가는 어디서 봐야 하는지 2가지를 알려드릴게요.
방법 1. PC 토지이음 활용하기
토지이음에 접속해서 주소를 입력하고 검색을 눌러보세요.
그러면 아래처럼 소재지, 지목, 면적, 개별공시지가가 나옵니다.
면적 x 0.3025 = 평수
제가 예로 든 충청남도 공주시 계룡면 중장리 96-5번지는 면적이 2,614m2 잖아요. 바로 위에 평수를 구하는 공식에 대입하면 2,614 x 0.3025 = 약 790평이 나옵니다. 그리고 개별공시지가는 제곱미터 단위니깐 가격은 46,400 x 3.3 = 약 153,000원 정도입니다. 그래서 매물로 나오고 5배로 거래가 된다면 765,000원 가량의 가격이 됩니다.
근데, 이 땅이 예를 들어 150만원에 나왔다면 개별공시지가의 10배라 너무 많이 차이 납니다. 이럴 경우엔 의심해볼 여지가 있는 겁니다.
그래서 토지이음에 나온 개별공시지가를 통해 이 땅의 가격을 어느 정도 유추해 볼 수 있습니다. 일반적으로 5~10배 이하라면 매매를 고려해 볼 수 있습니다. 특별한 곳이라면 10배도 갈 수 있고, 20배 100배도 갈 수 있습니다. 이런 특별한 경우를 제외하면 개별공시지가는 땅 가격을 유추해볼 수 있는 근거가 됩니다.
방법 2. 모바일 핸드폰 - 디스코 앱 활용하기
디스코 앱에선 실거래가, 개별공시지가를 한 번에 확인할 수 있습니다.
디스코를 실행하면 아래 화면이 보이고요. 화면 왼쪽 위에 주소를 입력해 보세요.
충청남도 공주시 계룡면 중장리 96-5번지를 디스코에서 확인해 보면요.
2018년 11월에 평당 15만원에 매매되었다는 걸 알 수 있습니다.
해당 매물을 누르면 아래 사진처럼 면적이 574평, 생산관리지역, 소유구분은 개인 땅이라는 게 나오고요.
그리고 개별공시지가도 나옵니다. 평당 116,694원이네요.
디스코 앱이 좋은 이유 중 하나가 개별공시지가 등락폭이 보인다는 겁니다. 최근엔 많이 오른다는 걸 알 수 있으니 디스코앱 꼭 핸드폰 스마트폰에 설치해 두셨으면 좋겠네요.
디스코 앱 하나면 이렇게 많은 걸 할 수 있는데요. 땅 시세 토지 시세 등을 정확하게는 알 수 없지만, 그래도 대략적인 거래 금액을 알 수 있는 거죠.
방법 3. 시세, 실거래가 조회 사이트 정리
정리하면, 개별공시지가는 표준지 공시지가에도 나옵니다. 이 정보를 찾는 방법은 모바일 디스코 앱, PC에선 토지이음 사이트를 이용하는 겁니다. 이 정도는 기본적으로 알아두시고요. 개별공시지가 보다 7배 이상 되는 땅 들은 꼭 자세히 확인하고 사자라고 정리할 수 있겠습니다.
매매 시 절세 방법
토지 양도소득세 절세 방법은 4가지입니다.
- 취득가액 올리기
- 장기보유 특별 공제
- 유리한 세율 적용받기
- 감면 최대한 받기
그리고 토지 양도소득세 계산기 사이트를 이용해 양도세를 미리 계산할 수 있습니다. 계산기를 제공하는 사이트는 국세청, 부동산114 등이 있습니다. 계산기를 사용할 땐, 취득가액, 토지 종류(비사업용, 기타), 양도가액, 양도 일자 등 알고 있는 정보만 입력하면 되므로 어려운 것은 없습니다. 하지만 토지 양도소득세 계산기를 이해하고 양도소득세가 뭔지 더 깊이 알아야 절세 꿀팁 또한 함께 이해할 수 있습니다.
자세한 건 길어지니 아래 글에서 더 확인하세요.
여기까지 개별공시지가를 확인해 땅 시세 조회하는 방법 알아봤습니다. 추가로 땅 투자 방법에 대한 글도 소개하니깐 아래에 있는 글도 함께 읽어주시기 바랍니다.
관련 문서