dti 계산기 및 부동산 용어 정확히 정리 - LTV, 신DTI, DSR

소개할 내용은 dti 계산기 및 부동산 용어 정리인데요. 간단히 dti 계산기 사용 방법 확인해 보고 복잡한 부동산 용어 3개 깔끔하게 요약해 알려드리겠습니다.


dti 계산기 ssoseyo.com

금융계산기
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쏘세요 닷컴. ssoseyo에서 제공하는 금융계산기 중 하나인 DTI 계산기 사용 방법은 매우 간단합니다.


예를 들어, 2억원을 10년 동안 3.0%로 대출 받습니다. 연 소득은 4천만원이며 2020년 6월에 대출이 진행될 예정입니다. 기존에 대출받은 사항은 없습니다.


이런 사항을 dti 계산기 항목에 입력합니다.


그리고 화면 아래에 있는 계산하기 버튼을 클릭하세요.


약 3초 정도 기다리면 DTI 계산 결과가 나옵니다.


소득 대비 부채상환 비율인 DTI 25.3%가 나왔습니다.

DTI 비율이 어느 정도가 높은가에 대해선 정확하게 말할 수는 없지만, 주택 담보 대출을 받는 용도로는 50~60% 넘지 않는 것이 일반적이고. 보통 은행권에서는 DTI 는 40%를 넘지 않는 것을 양호하게 보고 있습니다.

정부의 대출 규제 정책이 꿈틀대고 있으니 계속 관심 있게 지켜봐야 할 것 같습니다.

연봉 4천만원인 직장인이 2억원을 10년간 3.0% 금리로 대출받으면 DTI는 25.3%가 나오네요.

물론, 2억원으로 살 수 있는 아파트는 없습니다. 예를 들면 그렇다는 거죠.


이렇게 DTI 계산기 사용 방법을 간단히 알아봤고요. 이어서 복잡한 부동산 용어 정리를 하겠습니다.


부동산 용어 정리 LTV, 신DTI, DSR

LTV

LTV는 담보인증비율 이란 뜻입니다.

쉽게 말하면 집을 구할 때 대출 금액이 얼마나 나오는지에 대한 비율입니다.

주택담보로 대출을 받을 때 얼마까지 받을 수 있는지에 대한 비율

자신이 해당하는 LTV가 몇 %인지 살펴보아야 하는데요. 현재 LTV 기준 비율은 지역에 따라 다르며, 40~60% 수준으로 설정되어 있습니다.

▶ LTV 계산은?

대출금액 / 주택 가치 X 100

대부분 40~60%이며, 지역 차 있음

무주택자, 1주택자, 2주택자 이상 이렇게 3가지로 나뉘며, 규제 지역과 비규제 지역에서 많은 규제가 존재하니 꼭 자신에게 해당하는 퍼센트를 잘 확인해야 합니다.


간단하게 LTV 예시를 들어보겠습니다.

집 4억

LTV 70%


4억 X 0.7 = 2억 8천만 = 대출금


4억 - 2억 8천만 = 1억 2천만

총 4억에서 2억 8천만원을 뺀 1억 2천만원이 있어야 4억원의 집을 매입할 수 있습니다.



신DTI

DTI = 총부채 상환비율

DTI는 총부채 상환비율의 줄인 말로 간단히 설명하자면, 대출자의 금융부채 상환 능력을 연간 소득으로 따져 대출 한도를 정하는데 이때 연 소득에서 대출금이 차지하는 비율을 DTI라고 합니다.

연 총소득에서 부채의 연간금상환액이 차지하는 비율

계산하는 법도 달라졌는데요. 새로운 집을 구매하기 위해 대출을 진행하는 기존 DTI 방식, 즉, 대출원리금 + 기타 부채 이자였는데, 신DTI 방식은 이전 집의 원금과 이자를 더한 원리금까지 계산하게 됩니다.

▶ 신 DTI 계산은?

이전 원리금 + 원리금 + 이자

원리금 = 원금 + 이자

이렇게 신 DTI는 이전에 담보대출을 받아 살고 있던 집의 원리금까지 함께 계산되는 것인데요.


예를 들어볼게요.

집 3억

LTV 60%

DTI 40%

연소득 4천


3억 x 0.6 = 1억 8천만

1년 원리금 = 23,980,428원

23,980,428 / 4천만 = 59.9%

대출한도는 3억원 X LTV 60% 적용한 1억 8천만원이 나오는데요.

대출 원금이 1억 8천만원이고 1년에 납부하는 원리금이 약 2천3백만원이라고 가정했을 때,  2천 3백만원 나누기 4천만원을 하면 59.9%가 나옵니다.

이때 DTI 비율이 40%를 초과하기 때문에 1억 8천만원까지 대출받는 건 불가능합니다. 연봉 4천만원 대비 40%인 1억 6천만원까지 원리금 상환하는데 쓸 수 있기 때문에 처음 가정한 조건으로 하면, 1억 2천만원 가량 대출을 받을 수 있게 됩니다.


1억 8천만원까지 대출을 받기 위해선 연 소득 약 5천 9백만원 이상은 되어야 대출을 받을 수 있습니다.



DSR

DSR = 총 부채 원리금 상환 비율

대출자가 가진 모든 대출의 원금과 이자를 고려해 대출 상환 능력을 심사하는 방법입니다. 앞서 설명해 드린 신 DTI는 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융 부채로 대출한도를 계산했다면, DSR은 대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격합니다.

모든 대출의 원금과 이자를 고려해 대출 상환 능력을 심사

DSR을 도입하면 연 소득 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소됩니다. 또 DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에서도 적용됩니다.


그럼 왜 이렇게 많은 규제가 쏟아지고 있을까요?


신 DTI 개편 이후 2018년 동안 국내 개인 가계부채나 금융권 담보대출 규모가 줄어들지 않고 있었습니다. 그래서 가장 강력한 대출 능력 상환 평가 방식인 DSR을 도입하게 된 것이죠.


DSR 예를 들어볼게요.

연소득 5천

원리금 5천

DSR = 100% (모든 대출의 연간 원리금 / 연소득)

은행에서 대출 심사를 할 때 DSR을 80%라고 설정한다면, 현재 DSR이 100%이기 때문에 은행에선 DSR 20% 초과로 대출 불가를 통보하게 됩니다.


실제로 은행에서 개인 DSR 비율 70% 이상이면 위험대출로 심사를 까다롭게 진행하고 있으며 90% 이상은 고위험 대출 관리대상으로 심사거 거절되고 있습니다.


DSR 70% = 위험대출

DSR 90% = 고위험대출



여기까지 dti 계산기 및 부동산 용어를 정리(LTV, 신DTI, DSR) 해봤는데요. 이 포스트에선 dti 계산기만 소개했지만, 다른 계산기도 필요하다면 아래 글을 더 읽어주세요.


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사실, DTI, DSR, LTV 한꺼번에 계산하는 거 정말 어렵습니다. 그래도 나는 더 깊이 이해하고 싶다는 생각이 드는 분들을 위해 아래 영상을 소개합니다.



제가 DTI 계산기, 부동산 용어 이해할 때 이 분 영상을 많이 참고하는데요. 경제 TV 너무경 채널 구독하는 거 추천해요.


글을 마칩니다. 감사합니다.




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