민원24 토지대장 무료 열람 - 10분안에 끝내는 토지 분석 방법 2단계

다주택 규제가 가열되고 있는 가운데 투자처로 각광받고 있는 상품이 토지인데요. 토지는 아파트와 달리 모델하우스가 따로 있는것도 아니고 시세분석부터 시작하여 비교,대조 할 수 있는 지표가 적어서 뭘 어떻게 확인하고 시작해야할지 감을 잡기가 어렵습니다.

 

때문에 애초에 시작 자체를 못하시는분들이 많은데 그래서 오늘은 처음 토지를 시작하시는분들에게 간단하지만 실용성있는 토지 가치분석법에 대해서 알려드리려고 합니다.

 

참고로 토지에서 가치를 매기는 기준은 정해진게 없기 때문에 제 주관적 견해가 포함된 점 감안하셔서 보시면 좋겠습니다.

우선 첫번째로 할 일은 토지대장 확인입니다.

토지대장은 포털사이트->정부24 에서 확인할 수 있는데요. 토지대장은 사람으로 따지면 주민등록증이라고 보면 되는데, ​지번과 면적 소유주등이 나와있습니다.

 

토지대장에서 꼭 확인해야할 것은 현재 소유주가 누구인지와 지분투자라면 필지안에 몇명의 지분권자들로 구성되었는지 봐야 합니다.

토지대장으로 소유권을 확인했다면 그 다음은 토지의 세부사항을 확인해야 합니다.

토지이용계획확인서+ 도시계획 2가지를 한꺼번에 확인할 수 있는 "토지지음" 이라는 사이트가 있는데요. 포탈사이트-> 토지이음으로 검색하시면 들어가실 수 있습니다.

 

토지이음 다운로드 바로가기

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첫번째 토지이용계획에서는 토지의 권역과 용도, 그리고 지적도상에서 표시되는 도로상황을 알 수 있고 해당토지의 규제사항까지 확인할 수 있는데요.

 

밑에 사진처럼  도시계획에 체크하고 열람을 하면 토지의 스펙과 토지의 도시개발계획까지도 열람가능합니다.

 

위에 있는 토지같은 경우는 도시지역내 자연녹지로써 개발가능성이 큰 용도의 토지이며 지적도 상으로는 대로(6차선이상)의 도로에 접해있다고 나와있지만 현재 개발제한이라는 규제에 묶여 있다는 단점이 있네요.

 

그러나 과거의 사례들을 보면, 개발제한지역에 도로가 크게 뚫려서 접해지는 경우 개발제한이 해제되거나 완화되는 경우도 있고, 개발제한이라도 건축허가가 떨어지는 경우도 있으니 지적도에서 도로에 접해있다고는 하나 반드시 현장답사를 진행하여 현장 분위기를 봐야 합니다.

말씀드린대로 현장을 직접 방문하여 확인하는것이 가장 좋지만 사정이 여의치 않은 경우 이렇게 포탈사이트 지도를 참고할 수 있는데요. 현재 저 토지의 입지는 위 아래로 택지사업이 진행되고 있고 우측엔 IC가 뚫려 있으니 입지상 좋은 토지라고 볼 수 있습니다. 그럼 이젠 로드뷰를 통해서 현장을 보도록 하죠. 참고로 로드뷰는 보통 각 포탈사이트 우측 툴에 위치해 있습니다.

로드뷰로 현장을 확인해보니 문제가 하나 보이는데요. 지적도에서는 분명 토지가 대로에 접해 있다고 나와있지만 실제 현장을 보니 높이 차이도 있고 진입로를 따로 낼 수 없는 조건으로 보입니다. IC가 인근에 있지만 도로나 규제상황으로 볼 때 개발행위가 어려워 보입니다.

 

즉, 이 토지는 개발행위를 통하여 실수요자들에게 매도는 어려운 상황이지만 어쨌든 택지지구 사업부지들과 IC에서 가까운 입지이기 때문에 추후 개발이 진행될 가능성 자체는 높다고 판단은 됩니다.

 

그럼 이 토지가 지구단위개발에 포함되어 개발이 진행될 시, 대토(환지)로 보상이 진행될지, 수용으로 진행될지를 판단해야됩니다.

 

https://www.gzonei.com/index.jsp

(주)지존

 

유명한 사이트는 아니지만 전 지구단위 개발을 볼 때 이 "지존"이라는 사이트를 많이 활용하는데요. 토지보상이 어떤식으로 진행되었는지를 지자체별로 쉽게 알 수 있는 사이트입니다.

 

시흥으로 지역을 체크해서 년도별로 나뉘어서 지구단위개발을 확인해본 결과 시흥시는 대부분 수용개발로 진행되었던걸 확인할 수 있습니다. 고로 위에 그린벨트 역시 추후 개발사업이 진행되면 높은 확률로 수용개발이 될거라고 예측할 수 있는데요.

 

그럼 여기서 포인트는 수용가보다 낮은 가격에만 매입할 수 있다면 투자수익을 거둘 수 있다는 얘기이며, 추후 대토보상이 될 경우 감보율이 많더라도 주변 시세가 천만원대가 넘어가므로 큰 수익을 볼 수 있다는 결론이 나옵니다.

다시 토지이용계획서를 확인하여 공시지가를 체크합니다. 현 토지의 평당 공시지가는 323,400원정도인데 얼추 토지보상은 공시지가의 2배 전/후로 보상이 나간다고 감안했을때 현 토지에 투자했을 시, 추후 수용당하더라도 60만원 아래로 토지를 매입할 수 있다면  일단은 수익을 깔고 간다고 판단할 수 있습니다.

 

 

토지 실거래가를 검색하는 사이트인 "밸류맵"입니다.

 

h밸류맵 설치 및 사용 방법

밸류맵 다운로드 - 프로그램 다운로드 | 소프트웨어(앱) 설치대행

 

포탈사이트-> 밸류맵을 치시면 되는데 밸류맵에서 본토지의 주소를 쳐보니 평당 45만원에 거래된 내역이 뜨네요. 주변 시세도 적게는 20만에서 많게는 60만가지 분포되어 있는데 위에 말씀드렸듯이 수용가가 60만원정도를 예측하기 때문에 45만원에 매입가능하다면 일단은 수익을 깔고 투자할 수 있습니다.

 

만일 토지가 평당 60만원 이상으로 책정이 되었다면 추후 수용시 수익을 못보고 나올 수 있고 현재 개발이 확정된것이 아닌지라 그만큼의 기회비용을 잃을 수 있기 때문에 적은 확률을 믿고 무리하게 감행하는것에는 리스크가 따를 수 있습니다.

 

 

여기까지 10분만으로 끝내는 토지 가치 판단에 대해서 알아봤습니다. 위에 내용 외에도 반드시 등기도 떼보셔서 근저당 비율도 확인하셔야 되고, 대출을 활용하실 계획이라면 미리 주변 은행들 몇군데 연락하여 대출의 유무와 대출 비율도 확인하시면 좋습니다.

 

그 외에도 현장에서만 확인할 수 있는 그 지역의 개발 특성이나 지자체의 성격, 정치색깔에 따른 개발흐름등등 딱 서류로 표현할 수 없는 그런 부분들도 있긴 하나 그것까지 파악해서 투자하려면 상당히 많은 시간과 노력이 필요합니다.

 

참고로 저 역시 하남과 춘천 두지역을 이해하는데 근, 10년이 걸렸는데 일반투자자가 관심있는 지역을 완벽히 이해한 후 투자를 진행한다는것은 사실상 어려울 수 있습니다. 물론 해내시는분들도 계시기에 불가능한건 아닙니다.

 

그러므로 토지투자를 처음 도전하려 하시거나 아직은 토린이라면,  위에 10분 가이드를 활용하셔서 쉽고 간단하게 또 재미있게 분석해 나가시면 됩니다. ​저 정도만 잘 적용하여 투자해나가셔도 얼추 큰 실수는 면할 수 있으실겁니다.