토지사용승낙서 양식 작성 유의사항과 법적효력 확인

토지사용승낙서 양식 찾는 중 좋은 글이 있어서 발췌합니다. 출처는 지성아빠의 나눔세상입니다.

먼저 토지사용승낙서의 함정을 몇 가지 살펴보고 토지사용승낙서 양식에 대해 소개하겠습니다.


토지사용승낙서 함정

토지사용승낙서란 타인의 토지를 일정한 목적을 가지고 사용하기 위하여 토지소유자에게 토지에 대한 사용을 허락받기 위해 받는 문서입니다.

진입도로 확보를 위한 토지사용승낙서를 작성할 경우, 사용승낙서는 토지사용을 하는 일종의 계약이므로 승낙을 해준 토지소유자와 사용 승락을 받은 자 간에만 효력이 있습니다. 이때 유의할 점은 "농지"를 진출입로로 사용하기 위해 토지사용승락서를 받은 경우 농지를 임대하는 것입니다. 이는 "농지법"을 위반하는 것으로 합법적인 전용 절차를 거친 후 임대차를 해야 합니다.


건축허가를 얻기 위한 토지사용승락은 승낙서가 진입도로 개설용으로 행정관천에 제출되고 접수되었으며, 진입도로가 개설되어 도로대장에 등록되어 있다면 사용승락의 취소가 어렵습니다. 토지사용승락서의 법적 성격을 자세히 검토할 필요할 필요가 있습니다.



기본적인 토지사용승낙서 양식에 포함할 내용은 아래와 같습니다.

  1. 기본 내용
  2. 토지 소재지
  3. 토지 면적과 사용 범위, 사용 기간과 목적
  4. 작성일자
  5. 양 당사자의 인적 사항
  6. 특약사항


또한, 토지사용승락서의 법적 성격은 이렇습니다.

  1. 토지사용승락서는 양 당사자 외의에는 그 효력이 승계되지 않는 것이 원칙
  2. 토지사용승락의 사용료는 유상 또는 무상
  3. 토지사용승락의 기간을 명시해야 분쟁을 예방할 수 있음
  4. 토지사용 목적과 범위가 명확해야 함
  5. 토지사용승락서의 취소 여부에 대한 내용을 명확히 기재해야 함

2020년 기준 토지사용승낙서 양식 예

만일, "토지 사용 승락서를 받는 자" 항목을 백지로 발급한 경우, 마지막으로 진입도로 개설을 위해 사용하는 자가 이를 보충하여 자기 이름을 기입해도 유효한 것으로 봅니다. 그래서 이 경우엔 토지사용승락서의 회수나 적법한 철회가 이루어지지 않으면 유효한 것으로 해석할 수 있습니다.


진입로가 없는 토지에 건축허가를 받기 위해선 진입로용 토지를 매입하거나 토지소유자로부터 토지사용승낙서 + 인감을 받아 개발행위허가서에 첨부하여야 합니다.


토지사용승낙서는 일정 댓가를 지불하고 사용권을 확보하는 것이며 재화가 지불되는 까닭에 계약법에 의해 해당 권리와 의무는 소유자가 변경되어도 유효하다는 것이 법률상 맞지만 2010년 이후 토지사용승낙서 관련 법원 판결내용을 보면 토지사용승낙서는 '사용자와 승낙자가 변경되어도 효력이 유효하다.' 는 특약사항이 없다면 당대의 소유자간에만 효력이 유효하다는 판례들이 대부분입니다.



이유는 토지사용승낙서상의 승낙자 또는 사용자가 소유권 변경된 경우 개발행위 관련 법규에는 토지사용승낙서는 소유자의 동의를 받아 진입로를 확보하는 것이므로 소유자의 범위를 현재 등기부등본상의 소유자로 제한하기 시작했기 때문입니다.


계약법에 따른 토지사용승낙서 계약 내용 승계가 특약사항이 없는 한 인정하지 않는다는 판례들이 계속되기 때문에 토지사용승낙서를 받은 사용자는 승낙자가 토지를 매도하기 전에 개발행위허가를 득해야 하는 이유입니다. (일부 지자체에선 인감의 효력이 무한하다는 판례가 있음에도 불구하고 발행된 지 3개월 이내만 인정하는 경우도 있습니다.)


토지사용승낙서를 교부하는 승낙자는 자신의 땅 중 일부를 타인에게 사용권을 제공하게 되면 해당 면적만큼 재산권 행사에 제한을 받게 됩니다. 그래서 다양한 댓가를 사용자로부터 지불받는 것이 보통입니다.


그러나 지자체에서 인정하고 있는 토지사용승낙서 내용은 무상/ 영구임대 조건만 허용합니다. 내부적으로 개인 간 유상/ 한시적인 임대조건 계약서를 작성해도 지자체에 접수하는 서류는 인정하지 않습니다.

일반적인 토지사용승낙서 양식입니다.


기본 작성 요령

토지사용승낙서는 법으로 양식이 정해지지 않았지만 대부분 위 양식과 비슷한 내용으로 사용하고 있습니다. 그리고 사용기간은 영구이며, 사용조건은 무상으로 기재해서 제출해야만 지자체에서는 신청을 받습니다. 승낙자 / 사용자 간에 내부적으로 댓가가 지급되었다고 하더라도 말입니다.


여기서 문제점이 확인됩니다.

토지사용승낙서 용도를 건축에 따른 도로 또는 도로용으로 기입해서 인허가 접수하는 사용자분들이 대부분입니다. 토지사용승낙서는 진입도로 개설을 위해 필요한 서류라고만 알고 계신 분들입니다.


물론 과거에는 도로용으로만 기입해서 토지사용승낙서 교부받아 사용하여도 도로 밑에 우수 및 오폐수관 매립, 한전 전봇대 설치 시에 문제없었습니다.


그러나 지금은 상수도, 도시가스 매입 시엔 도로용 토지사용승낙서를 받은 사용자일지라도 토지소유자에게 별도 상수도, 도시가스 매립용 토지사용승낙서를 요구하는 지자체가 많아졌습니다.


따라서, 앞으로의 토지사용승낙서 양식은 아래와 같은 내용 서류로 만들어 승낙자에게 교부받는 것이 좋습니다. 법으로 정한 토지사용승낙서 양식이 별도로 없으므로 내용만 비슷하면 됩니다.

법률, 관련법을 고려한 작성 요령


위 토지사용승낙서는 사용 목적을 상세하게 기입했습니다. 도로 외에도 앞으로 설치할 수도 있는 생활기반시설에 대한 토지사용승낙서입니다.


승낙자는 한 번만 토지사용승낙서를 교부하더라도 원본 대조필 사본 또한 인정한다는 내용을 명기함으로써 개발 행위 허가 및 생활기반 시설 관련 부서에서 토지사용승낙서 요청 시 복사해서 사용하기 위함입니다. 그리고 승낙자/사용자의 소유자가 변경되어도 효력이 유효하다는 특약사항을 꼭 내용에 포함합니다.


위 토지사용승낙서는 전원 단지 내 공용도로에 관한 토지사용승낙서 양식 예입니다. 다수의 공유지분자가 공용도로의 소유자인 경우가 대부분이기 때문에 토지 사용승낙서 교부를 1회에 한정하기 위한 특약사항을 상세히 명기한 예입니다.



토지사용승낙서에는 토지사용승낙서 인감만 첨부하는 것이 아닙니다. 승낙자는 사용자에게  자신의 토지 어느 쪽에 어떤 모양으로 토지 분할 하여 사용할 수 있게 해줄 것인지? 사용 승낙면적은  몇 ㎡ 인지? 명시하여야 합니다.


측량 전까지 사용승낙면적 ㎡ 을 정확히 알 수 없는 경우 도로 폭 4m 등을 기준으로 한다는 내용과 차량 회전 가각을 염두에 두고 지적도에 토지사용승낙에 관한 내용을 명기한 지적도를 첨부하는 것이 좋습니다.


지적도를 첨부하는 것은 사용자가 개발행위허가를 득하면서 임의로 도로의 위치를 결정해서 문제 되는 경우와 차량 회전 감각을 반영하지 못한 도로용 필지 분할을 방지하기 위함입니다.


모든 서류는 구두로 좋은 게 좋은 것이다~ 라는 식으로 '구렁이 담 넘듯~' 작성되서는 안 됩니다.



1. 토지 사용 승낙서 또한 승낙자/사용자의 소유권이 변경되어도 유효할 수 있도록 명시

- 관련 서류 모두 발행일과 상관없이 계속 유효하다는 내용 명시


2. 사용 목적은 도로용만이 아닌 생활기반시설에 관한 설치용으로도 명시


3. 지적도 첨부할 때 토지사용승낙서 사용 위치, 폭, 면적 등을 지정합니다. 


토지사용승낙서는 맹지인 땅에 도로를 확보하여 건축허가를 받을 방법입니다. 물론 그에 상응하는 댓가를 지불해야 하는 것이 당연하겠지만 맹지 탈출의 기회이기에 승낙자의 동의를 받아 토지사용승낙서와 인감을 받게 되신다면 제대로 토지사용승낙서 양식을 꾸며 훗날 잡음이 없도록 미연에 방지하시도록 꼼꼼히 작성하셨으면 합니다.




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