박문각 감정평가사 2019 인강 합격 수기 - 실력 향상 방법

박문각 감정평가사 합격 수기이며, 아래 글에서 이어지는 내용입니다. 아래 글 먼저 읽고 이 글을 읽는 걸 추천합니다.


박문각 감정평가사 합격 수기 - 공부 기간과 그외
저는 박문각 감정평가사에서 시기별 학습 내용과 그 중 실력향상에 가장 중심이 되었던 부분 위주로 공유해 드리고자 합니다. 먼저 간략하게 공부 기간, 장소와 ‘18년 응시한 2차 시험에 대한 내용입니다. 공부..
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실무 - 53점

공부 시기가 명확하게 구분되는 것은 아니지만 가장 중점적으로 매진했던 공부 위주로 정리했습니다.

이/법의 경우 학원 스케줄을 따라가기 버거웠지만, 실무는 비교적 학원 강의 스케줄을 가장 많이 따랐습니다. 처음부터 계획한 것은 아니고 박문각 감정평가사 스터디 첨삭 결과와 등수 등에 비추어 그때그때 결정한 내용입니다.


‘18년 3~4월에 전년도 기본강의를 빠르게 한번 수강한 것이 감을 잡는 데 큰 도움이 되었습니다. 이해를 못하더라도 대략 알아들을 수 있으면 넘어갔습니다. 죽어도 무슨 말인지 모르는 부분은 2~3번 정도 들었던 것 같습니다.


이 시기에 진도에 맞춰서 1000점을 1~2회, 종합문제 중 일부 문제를 풀었습니다. 종합문제를 풀기에는 실력이 부족했지만, 답안지를 보고 풀더라도 계속 풀려고 시도했던 것 같습니다.


‘18년 5~6월에 19년 대비 강의를 다시 처음부터 꼼꼼히 들었습니다. 백지에 노트 필기를 하면서 구조를 잡기 위해 노력했습니다. 필기는 몇 번 보고 익숙해지면 버렸습니다. 1000점과 종합문제를 진도에 맞추어 반복적으로 풀었습니다.


’18년 7~10월은 1순환 유형별 평가 강의를 수강했고, 기본강의에서는 인지하지 못했던 부분을 새로이 익히면서 본격적으로 살이 붙었던 시기였습니다. 유도은 평가사님께서 주시는 문제와 종합문제를 반복적으로 풀었습니다.


‘18년11~12월은 부족한 주제를 이/법과 연계 지어 보완하였습니다. 도정법 관련된 부분은 이론 서브와 연계, 보상파트는 보상법/칙/토보침 등을 연계해서 반복적으로 봤습니다.


’19년 1~2월에 한 문제 유형화 작업이 실무 실력향상에 가장 결정적으로 도움이 되었습니다. 그동안 박문각 감정평가사 유도은 평가사님께서 매주 내주셨던 문제와 스터디, 최근 5개년 기출문제, 종합문제집(스캔)을 출력한 뒤 문제별로 잘라서 주제별로 바인더에 정리했습니다.


정리하면서 문제 첫 장 좌상단에 키워드를 작성하여 메모했습니다. 접근방법/주의할 점/목차 등이 떠오르는 문제는 넘어가고 모르는 문제는 다시 풀었습니다. 이렇게 모든 문제를 빠르게 복습하면서 그동안 공부한 내용이 정리되었던 것 같습니다.



‘19년 3~6월에는 박문각 감정평가사 스터디를 실강으로 다녔습니다. 시험장의 긴장감을 미리 경험할 수 있는 중요한 시기였습니다. 스터디 다녀온 뒤 문제를 출력해서 주제별 바인더에 추가하였습니다.


암기 노트 각 주제별로 잘 틀리는 부분, 잊어버리면 안 되는 산식, 공식 등을 시험 직전에 볼 요량으로 요약했습니다. 예를 들어 기업가치 부분에는 고속성장기/안정성장기 구분할 시 WACC 적용에 유의할 것. 순운 전자본 산정하는 법, 베타를 구하는 산식 등이 요약되어 있었습니다. 


다른 강사님의 스터디나 문제집은 풀어보고는 싶었으나 풀 시간이 없었습니다. 기출은 최근 5개년 문제를 한번 풀어보았고 기출강의 역시 시간이 부족하여 수강하지는 못했습니다. 공부할 때, 이건 어디까지나 시험이니까 너무 깊이 파고들지는 말고 제한된 시간 내에 필요한 내용만 깔끔하게 작성하자고 생각하며 공부했습니다.


’19년 시험 1번 소물음1의 기업가치 평가의 DCF Table은 꼼꼼히 작성했고 근거 주석도 달았습니다. 유도은 평가사님의 예시답안과 비교했을 때 결과값이 거의 유사했습니다. 제 기억에 1-2,3 소물음에 대한 저의 답안이 예시답안과 비교하여 많이 부족했는데도 1번에서 23점을 받은 걸 보면 부분 점수도 있었고, DCF Table에 쓴 시간이 아주 헛되지는 않지 않았나 하는 생각도 듭니다.

이론 - 49점

이론은 공부하면서 가장 방향을 못 잡고 공부한 과목이기에 정리할 내용이 별로 없습니다.



‘18년 3~6월 기본강의 수강을 ‘18년 하반기로 미뤘기 때문에 교재를 혼자 읽어야 했는데 잘 읽히지 않아서 서브를 만들면

서 읽었습니다.


이/법 서브는 스캐너 겸용 프린터를 사서, 이론 책 전체를 스캔하여 OCR로 글자를 인식시켜 ppt 파일에 붙였습니다. 노동력이 많이 필요한 작업이었으나 타이핑보다는 시간이 단축되고 이 작업을 하면서 강제로 교재를 읽어볼 수 있었습니다. 실무/법규 공부를 하는 틈틈이 실무가 지겹거나 저녁 먹고 공부하기 싫을 때 했습니다.


‘18년 7~12월 박문각 감정평가사 지오 평가사님의 이론강의를 수강하면서 서브 내용 중 잘못 이해한 부분을 수정하고 내용을 보완했습니다. 서브 작성 시 법, 실무기준 관련된 부분은 박스로 표시하여 정확히 외우려고 노력하였습니다. 0~2기 스터디는 실력이 부족해 답안지를 제출하지는 못했고, 어떤 문제가 나오는지 어떻게 목차를 잡는지만 겨우 따라갔습니다.


‘19년 1~2월 이론에 대한 이해가 많이 부족한데 강의를 다시 들으려니 집중이 잘 안 되어서 오성범 평가사님의 총론 및 각론 이론 강의를 한 번 더 들었습니다. 같은 내용에 대해 서로 다른 방식의 설명을 들어본 것이 이해도 향상에 도움이 되었던 것 같습니다. 이때 각론 서브 작성도 시작했습니다.


이 시기에 실무와 마찬가지로 기출문제, 0~2기 스터디 문제를 모두 출력하여 주제별로 잘라서 서브 사이 사이에 끼워 넣었습니다. 문제들을 정리하면서 암기해서 발라야 하는 정의나, 주요 목차를 외웠습니다. 이 시기가 저에게는 이론 공부에 가장 도움이 되는 시기였습니다. 어떤 방식으로든 문제분석을 꼼꼼히 하면 도움이 되는 것 같습니다.

‘19년 3~6월 3, 4기 스터디를 다니면서 처음으로 시간에 맞춰서 답안지를 작성해보았습니다. 모르는 부분이나 논문은 새로 정리하여 서브에 끼워 넣었습니다. 이때 와서야 각론의 암기를 시작했는데 실무에서 익힌 풀이 흐름에 이론적인 설명을 붙인다는 생각으로 외웠습니다.


3기 스터디를 다니는 중에 이론 스터디 점수가 과락 언저리를 오갔습니다. 공부를 충분히 안 했으니 당연한 결과임에도 마음이 초조해져 지오 평가사님께 메일로 상황을 설명해 드리고 조언을 부탁드렸습니다. 상황 판단이 잘 안 되었던 시기인데, 지오 평가사님께서 저의 문제점을 정확히 짚어 주셔서 마음을 다잡고 다시 공부에 집중할 수 있었습니다. 진심으로 정말 감사하게 생각하고 있습니다.


‘19년 박문각 감정평가사 시험 스터디에서 중요하게 다뤄 주셨던 시장가치 및 시장가치 외의 가치, 공시지가 등의 주제가 나와 반가웠으나 막상 쓰려니 난해했습니다. 1번 문제는 처음 보는 주제여서 제대로 망했다고 생각했습니다. 그래도 내가 당황스러우면 다른 사람도 당황할 거라는 생각으로 최대한 멘탈잡고 집중해서 썼습니다. 글 쓰는 속도가 빠른 편이어서 양이라도 많이 쓰자 하는 생각으로 18p를 썼습니다.


법규 - 66.5점

‘18년 3~5월 김선희 평가사님의 ‘18년 대비 행정법 기본강의를 수강하였습니다. 저는 비법대 출신으로 관련 배경지식이 없어서 강의 수강 초기에 상당히 고생했습니다.



미리 외우라고 강조하시는 개념의의 부분만이라도 외우려고 노력했지만, 그마저도 외워지지 않아서 핸드폰에 각종 정의를 써서 가지고 다니면서 운동할 때 이동할 때 틈틈이 보았습니다.


‘18년 6~7월 박문각 감정평가사 김선희 평가사님의 ’18년 대비 개별법 기본강의를 수강하였습니다. 기본강의는 각각 1~2 번 들었습니다.


실무 공부에 집중하느라 법규는 3~4일에 한 번씩 강의를 몰아서 듣고 틈틈이 교재를 스캔하여 ppt로 옮기기만 했습니다. 행정법은 알 것도 같은데 개별법은 도무지 체계가 잡히지 않는다는 느낌이 들었던 기억이 납니다.


‘18년 8~11월 강정훈 평가사님의 개별법 강의를 듣기 시작했습니다. 기본적인 체계는 잡힌 시기였기 때문에 강의를 들으면서 서브를 체계화하고, 관련 판례를 내용부분에 붙이면서 언제 사용할 판례인지를 명확히 했습니다. 기본강의를 거의 세 번째 수강하다 보니 정확하지는 않아도 굵직한 내용은 생각이 났던 것 같습니다.

이 시기에 박문각 감정평가사 강정훈 평가사님의 종합문제와 기출문제집을 진도에 맞춰 반복적으로 풀었습니다. 시간 내에 써가며 풀 수 있는 수준은 전혀 아니었기에, 문제의 의도를 파악하고, 목차 잡는 법을 눈으로 익히기 위해 애썼습니다. 이 시기에 문제 풀이를 위한 기초가 잡혔습니다.


또한 서브에 법조문을 정리하면서 주요 법조문 내용을 외웠습니다. 문장을 정확히 외우지는 않았으나 조문의 취지에 어긋나지 않게 외우려고 노력했습니다. 령, 칙은 찍어 주시는 부분, 문제에서 자주 나오는 부분만 외웠습니다. 행정법도 주요 조문은 외웠습니다.


’18년 12~’19년 2월 김선희 평가사님의 ‘19년 대비 행정법, 개별법 기본강의를 들었습니다. 가장 실력이 많이 향상되었던 시기입니다. 복기하다 보니 1년 가까이 기본강의를 수강하면서 지냈습니다. 제 경우에는 법규만은 정석대로 공부해서 고득점 해야 하는 과목이어서 그랬던 것 같습니다. 이 시기에는 기본강의 중 잘못 알았던 부분, 놓쳤던 부분, 몰랐던 부분 위주로 빠르게 들으면서 서브를 보충해 나갔습니다.


강사님들이 강의 시간에 설명해 주셨는데도 몰라서 못 알아듣고 넘어간 부분이 상당히 많았다는 것을 깨달았습니다. 기본강의 진도에 맞춰서 강정훈 평가사님의 종합문제를 반복적으로 읽었습니다.


이 시기에 비로소 0~2기 스터디 문제를 풀기 시작했습니다. 몇몇 문제 외에는 목차는 잡을 수 있을 것 같았는데, 제시간에 다 쓰기에는 버거워서 목차에 대략적인 내용을 메모하고 베타 답안과 비교해보는 식으로 풀었습니다. 기출과 종합문제집도 함께 반복적으로 보았습니다.


법규만은 문제 유형화 작업을 하지 않았습니다. 법규는 법조문의 순서대로 서브를 정리해서 서브 전체를 외우기로 마음먹었고, 기본강의를 들으면서 종합문제 및 기출문제집을 진도에 맞춰서 풀었기 때문에 내용별 문제가 어느 정도 머리에 들어가 있었으므로 달리 유형화 작업이 필요하지 않았습니다.


’19년 3~6월 3기 4주차까지는 의의나 법조문이 생각나지 않아서 법제처 앱을 보고 쓰는 경우도 있었습니다. 실강 스터디를 가보니 긴장감이 확 올라가서 3월에 정말 열심히 했던 기억이 납니다.


5월 들어서 박문각 감정평가사 스터디 문제를 어느 정도 풀 수 있게 되어서, 시중의 다른 행정법 개별법 사례집도 보았습니다. 색다른 사례들에 조문과 판례들을 적용하는 연습을 할 수 있었습니다. 이 경험이 시험장에 들어가서 낯선 문제를 풀 때 도움이 많이 되었습니다. 3, 4기 시기에는 서브가 거의 완성되어 출력하여 책처럼 묶어서 들고 다니면서 계속 외웠습니다.


‘19년 시험 1번의 물음 1은 판례를 언급하며 개별공시지가의 정정 처분의 소급효가 발생함을 전제로 적법성을 검토하였던 것으로 기억합니다. 강의 시간에 강정훈 평가사님께서 왜 소급효가 발생하는지 실무적으로 설명해 주셨던 부분이 퍼뜩 생각나서 큰 고민 없이 적었습니다.


물음 2는 개공의 직권정정은 규정되어 있으나 정정신청에 대한 규정이 없음과, 정정 신청권을 부정한 판례를 함께 짧게 언급하며 직권정정을 이의신청 기간도과와 별개로 생각해야 한다는 취지로 정정처분에 대한 검토를 했습니다.

1번에서 가장 득점률 높은 29점을 득점했는데, 아마 정확한 답은 아닐 수도 있으나 법조문과 판례로 구체적인 판단 근거를 제시하려고 노력한 점이 득점에 도움이 되지 않았나 생각됩니다.


2번 역시 박문각 감정평가사 강정훈 평가사님께서 잔여지 관련한 논점이 올해 중요하다고 여러 번 강조하셔서 71~75조2까지 넓혀서 꼼꼼히 공부한 게 큰 도움이 되었습니다.


3번은 강정훈 평가사님께서 여러 번 강조하신 내용으로 반복적으로 보았기에 서브에 있는 내용을 최대한 압축해서 배점 분량을 초과하여 많이 적었고 판례번호도 생각나서 내용과 번호를 모두 적었습니다. 3번에서 14점을 득점했는데 분량을 많이 쓴 것도 도움 되지 않았을까 싶습니다.


기타 법규는 중요도를 나누지 않았고, 취사선택 없이 모든 범위를 공부했습니다. 비효율적이지만 법규시험을 잘 봐야 했기에 무작정 여러 번 계속 반복적으로 봤습니다. 지금 복기하면서 서브를 다시 봐도 서브보다는 그냥 책을 재편집한 것에 가까운 것 같습니다.


시험 임박하여 법규 채점팀장님께 메일로 제 답안에 대한 의견을 부탁드렸는데, 정말 감사하게 글씨, 양식, 목차, 내용, 장점 등에 대해 꼼꼼하게 코멘트해 주셔서 큰 도움이 되었습니다. 실이법 모두 목차를 세우고 풀지는 않았고, 문제를 읽으면서 머릿속으로 생각한 논리에 따라 썼습니다.



3기 6주 차 박문각 감정평가사 스터디를 마치고 귀가하는 길에 전주 답안지를 읽다 보니 득점에 부족한 부분을 알 것 같았습니다. 그래서 7주차를 빠지고 2주 동안 집중해서 세 과목을 모두 빠르게 1회독 돌렸습니다. 그 이후로 종합 등수가 어느 정도 안정되었습니다. 스터디를 올출하는 성실함도 물론 중요하겠지만 뭔가 다른 방법이 필요하다고 느껴지실 때는 과감하게 젖히시고 집중하는 시기도 필요하지 않나 싶습니다.


실무는 0~2기에 계속 1페이지 안에 있었지만, 3기에 등수가 많이 떨어져서 걱정을 많이 했습니다. 하지만 시험이 4개월 남은 시점에 이제 와서 실무에 시간을 쏟을 수는 없고 3기 3, 6주를 제외하면 과락은 넘을 것도 같아서 그냥 하던 대로 했습니다.


이론은 스터디 문제를 받아서야 비로소 공부하게 되는 문제가 매주 있을 정도로 공부량이 부족했고 자신이 없었으므로 거의 항상 과락 언저리를 왔다 갔다 했습니다.


법규는 생소한 문제가 나올 때 등수가 잘 나오고, 기출문제 등 익숙한 문제가 나올 때 등수가 쳐지는 경향이 있었습니다. 시험에는 생소한 문제가 나올 가능성이 높으니까 괜찮을 거라고 자기최면 했습니다.


박문각 감정평가사 4기 7주차에 사정상 법규 답안을 촉박하게 쓰고 나와서 등수가 떨어졌지만, 그 외에는 대략 30등 안쪽에 있으니까 이 역시 괜찮을 거라고 혼자 위로하면서 공부했습니다. 사실 안 괜찮아도 어쩔 수 없는 시기라서 다 괜찮다고 잘될 거라고 생각하려고 노력했습니다.


박문각 감정평가사 스터디 문제 정리 0~4기까지 세과목 모두 각 주차별 문제별 키워드를 엑셀로 정리했습니다. 예를 들어 실무 1기 4주차 1번 종후자산, 2번 임대료, 3번 토지3방식, 4번 용도지역이 상이한 토지 이런 식으로 엑셀에 정리해두면 막히는 부분을 금방 찾아볼 수 있어 도움이 되었습니다.




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