한국 부동산 투자 인사이트, 지방 도시 쇠퇴, 혁신 기업, 인적 자원

한국 부동산 투자 인사이트, 지방 도시 쇠퇴, 혁신 기업, 인적 자원


인적 자원 도시 재생도시 재생 사업, 공공기관 이전


이전 글 "직업의 지리학, 부동산 투자 및 뭉침의 힘 3가지와 혁신 기업"에서 이어지는 글입니다.


출처 : 네이버 부동산 카페


저자 엔리코 모레티는 질문을 던진다. 미국 동, 서 해안가 도시들은 성장하는데 중부 내력 도시는 왜 몰락할까?


이유는 미국 동부, 서부 해안 그리고 내륙 지역의 주요 직업이 다르기 때문이다. 직업이 지리적으로 다르게 분포한다. 도시별 주요 직업에 따라 해당 지역의 성장 / 쇠퇴 전망이 달라진다.


제조업 중심의 미국 중부 도시는 왜 몰락했을까? 세계화 말고도 기술혁신 때문에 그렇게 된다. 세계화 때문에 제조업 도시 몰락하는 이유는 이전 글에서 다뤘다. 인적 자원 또한 마찬가지다.


◆ 한국 부동산 투자 인사이트, 기술혁신, 혁신 = 공장 자동화

로봇은 노동자를 대체한다. 혁신이 활성화될 수록 노동자는 줄어든다. 해가 갈수록 제조업 종사자는 줄어들어 미국에선 노동자 비율이 6%에 불과하다. 기술 혁신은 제조업의 경제 비중을 낮춘다.


이는 우리나라도 마찬가지다. 제조업 비중이 매년 줄어 첨단 제품 반도체 조차도 경제 비중이 줄어들고 있다. 즉, 현재엔 경제가 발전할수록 혁신 때문에 제조업 규모가 줄고 경제 비중도 줄어들 수밖에 없다. 따라서, 제조업 기반 지방 중소도시는 쇠퇴할 수밖에 없다.


대표적인 예가 미국 디트로이트, 자동차 도시이다.



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◆ 한국 부동산 투자 인사이트, 동서부 해안 도시 성장 발전


미국 서부에는 IT, 바이오 같은 혁신 기업이 모여있다. 동부에는 금융, 패션 같은 첨단 기업이 몰려있다. 기술혁신, 세계화는 선진국 제조업 몰락으로 이어졌지만, IT, 바이오, 금융, 패션 같은 혁신 업종에는 풍요를 안겨줬다.


왜 기술 혁신, 세계화가 성장 및 쇠퇴 요인이 될까?


혁신 기업들은 신제품, 신기술, 신약 만들어 전 세계를 대상으로 판매하므로 세계화 이익을 본다. 동부 금융 회사도 금융 상품을 전 세계에 판매하므로 역시 세계화로 이익을 본다.

◆ 한국 부동산 투자 인사이트, 혁신 기업 성공 이유


혁신 기업 성공 원인은 인적 자원이다. 혁신, 아이디어 만들어낼 창의력 높은 인재들. 인적 자원이 몰려 있는 곳에 혁신 기업이 몰려있고, 혁신 기업 때문에 도시는 번성하고 발전한다.


그럼 인적 자원은 왜 특징 지역과 도시에 몰려들까? 직업의 지리학이란 책에 담긴 핵심적인 내용 중 하나다.


■ 첫째, 우연


어떤 천재들이 우연히 시애틀, 샌디에이고 등에서 IT, 바이오 벤처를 시작했는데, 큰 성공을 이뤘거나 그 천재를 보고 다른 천재들이 몰려왔다. 우연히 그들이 합쳐 도시를 번성하게 만든다. 처음 우연으로 자리 잡기가 힘들지 한 번 자리 잡으면 도시는 계속 번성하게 된다는 것이다.



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■ 둘째, 천재들끼리 뭉침


천재끼리 뭉칠수록 새로운 아이디어, 혁신이 발생할 가능성이 높다. 천재는 다른 천재에게 배우고 아이디어를 얻는다. 혁신, 아이디어는 진공 상태에서 나오지 않는다. 미국 혁신 기업이 주도하는 도시에는 좋은 대학교와 연구 기관이 있다는 점도 특징이다.


■ 셋째, 천재들이 살고 싶은 도시


일자리 구하기 쉽고, 날씨 좋고, 맛집도 많고, 아이 키우기 좋고, 치안 좋고, 연인 만나기 좋은 곳에 천재들이 살고 싶어 합니다. 이런 곳에 기업이 몰리고 천재도 몰리고 긍정적인 자기 강화가 이뤄져 해당 도시는 계속 발전한다. 우리나라 서울이 그렇다.

◆ 한국 부동산 투자 인사이트? 무엇일까?


■ 첫째, 제조업 중심 지방 도시는 쇠퇴할 가능성 높다


부동산 투자 조심해야 한다. 울산, 창원, 구미, 거제, 군산 등 제조업 중심 도시는 혁신 및 세계화 때문에 점차 침체될 것이다. 제조업체들이 낮은 인건비, 원재료 찾아 해외로 떠나는 것은 하나의 흐름이 되었다.



■ 둘째, 서울 판교 부동산 투자? 좋다!


IT, 금융, 바이오, 엔터테인먼트 등 혁신 기업이 자리 잡은 도시는 부동산 투자 전망이 좋다. 현대 지식 기반 산업 사회에서 대학과 연구소는 중요하다. 좋은 대학, 연구소는 서울에 있다. 혁신 기업이 필요로 하는 인력, 각종 자원은 서울에 있다. 서울의 경쟁력을 따라갈 곳은 없다.



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■ 셋째, 지방도시 활성화 대책은 실패할 것이다


노무현 참여정부 추진한 기업도시, 혁신도시 중 성공한 기업이 있나? 없다. 도시의 승리 저자인 하버드 경제학 교수 에드워드 글레이저는 이렇게 말한다.


  1. 낙후되고 경쟁력 없는 도시에 대규모 빌딩을 세워 건설 붐을 일으키는 대신 주민을 직접 돕는 게 효과적이다
  2. 주민들에게 더 좋은 교육, 일자를 찾게 하여 다른 곳에 정착하도록 돕는 게 효과적인 정책이다
  3. 사람 지원 정책을 택해야지 지역 지원 정책을 세워봐야 도시가 살아나지 못한다


대표적인 예가 뉴올리언스.

낙후된 도시에 빌딩, 건물 건설 등 엄청난 돈을 투자했지만, 건설업자들만 배가 부르고 사람 없는 텅 빈 콘크리트 덩어리만 만들어졌다. 도시는 왜 불평등한가?의 저자 리처드 플로리다는 실패 원인을 이렇게 설명한다.


  1. 사람들이 기업과 일자리를 찾아서 이동한다는 전통적인 생각이 더는 맞지 않는다.
  2. 도시의 성공을 위해선 기업을 유치하는 것이 아니라 인재를 끌어 오는 것이 맞다!


혁신 기업들은 정부 인센티브 없어도 필요한 인재를 얻기 위해 인적 자원 많은 곳으로 옮긴다. 라이코스가 굳이 보스턴으로 옮긴 것이 대표적인 예다. 도시 성장에는 혁신 기업에 필요한 과학자, 기술자, 전문지식인, 예술가 등이 살 수 있는 인프라가 중요하다. 그런 도시를 만들어야 한다.


도시에 일자리가 많고 연인이 될 사람이 많고 레스토랑, 카페, 문화 공간이 많다면, 인재들이 자연스레 몰려들고 기업들은 인재를 얻으려고 그 도시로 이전한다.



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해외 전문가, 실패 사례를 보면, 낙후된 지방 도시 재건하기 위하여 공공기관 이전하는 건 실패할 수밖에 없다.



결론적으로 시간이 지날수록 도시 간 불평등은 심화할 것이다. 불평등을 원하지 않고, 바람직하지 않다고 생각해도 우리 기대와는 다르게 현실에선 불평등해질 것이다.


어떤 도시가 성장하고 쇠퇴할지 알면, 부동산 투자 길이 보일 것이다. 그로 인해 재정적인 불행 역시 피할 수 있을 것이다.



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ⓒ written by yowon009

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