617부동산대책 정부가 없애버린 내집마련 꿈

폭탄같은 규제인 617부동산대책 정부에서 터트렸습니다. 근데 나에게 달라지는 건 뭘까요?


목차

1. 이번 대책 총평

2. 주요 대책 요약

3. 대책으로 인한 부동산 시장 변화


위 순서로 617부동산대책 정부에 대해 이야기하겠습니다.


1. 총평

집값 안정에 대한 정부 의지 확인

법인을 죽이겠다

투기세력 뿐 아니라 실수요까지 누른 극약처방

빈부 양극화를 부채질한 정책

2. 주요 대책

규제지역 확대 (20.06.19)

규제지역 내 담보대출 시 6개월 내 전입 (20.06.19)

투기과열지구 재건축시 2년 거주해야 조합원 분양신청 가능 (20.12월)

주택 매매 / 임대사업자 주담대 금지 (20.07.01)

법인소유 주택 종부세 강화 (2021년)


규제지역 확대

이번에 617부동산대책 정부 때문에 바뀐 규제 지역입니다.



빨간색이 투기 과열지구 노란색이 617부동산대책 정부 조정대상지역입니다. 흰색은 비규제이며, 흰색 노란색 빨간색 순서로 규제가 심해집니다.

수도권 웬만한 지역은 규제 지역이며, 최근 급등한 인천, 청주 같은 곳이 다 묶였습니다.


특이할만한 건 수원, 인천, 대전이 투기 과열로 묶이고 고양, 시흥, 청주가 조정 대상으로 묶였다는 겁니다.



일산과 부산이 원래 조정이었죠. 작년 12월 6일에 풀렸어요. 근데 이번에 일산만 다시 조정으로 묶였습니다.


근데, 김포와 파주는 규제에서 빠졌습니다. 김포, 파주는 벌써 매물이 들어가고 풍선 효과가 나타나고 있습니다. 물론 풍선효과가 나타나면 정부에서 규제가 들어가겠지만, 투자하는 분들은 조금 신중할 필요가 있습니다.


그리고 규제 지역들은 이런 규정이 있죠.


2주택 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대 금지 (LTV 0%)

1주택 세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대 원칙적 금지

LTV 9억 이하 50%, 40%



다음은 주택담보대출 강화 부분인데 이번 617부동산대책 정부 대응 중 가장 강한 부분이기도 합니다.


규제 지역 범위를 늘리다 보니깐, 비규제에서 규제 지역이 된 곳은 LTV가 줄었습니다. 즉, 대출 LTV 감소 지역이 매우 많아졌습니다. 비규제 지역이었던 인천 송도에서 7억짜리 아파트를 살 때, 무주택자는 LTV 70%, 4억9천을 대출 받을 수 있었지만, LTV 40% 2억8천으로 내려갑니다.


617부동산대책 정부 때문에 앞으로 송도에서 집을 살 때는 내돈 2.1억을 더 모아야 살 수 있습니다.


2억 모으는 동안 집값이 더 오르면 닭쫓던 개 지붕 쳐다보는 격입니다. 결국 투기 억제도 되겠지만 실수요자까지 싹 다 규제하는 대책이라는 겁니다. 현금 많은 사람만 집 사라는 거죠.


그리고 이제 규제 지역 아파트를 대출받아 사면 기존 집을 팔고 6개월 안에 전입해야 합니다. 기존에는 투기, 투기 과열 지구만 9억 초과 주택 대출 받아 사면 1년 안에 전입해야 했습니다. 보금자리론도 3개월 내 전입, 1년 이상 실거주 의무가 생겼습니다.

또한, 주택담보대출을 받고 전세보증금까지 받아서 갭투자하는 방식도 있었는데, 이것도 금지 되었죠. 이제 수도권에서는 실거주 부동산만 대출해 주겠다는 겁니다. 앞으로 투기과열지구, 조정대상지역 주택 거래 시 자금조달 계획서를 내야 합니다. 투기과열 지구라면 예금잔액증명서나 소득금액증명원 같은 증빙자료도 제출해야 합니다.


자금 출처도 보겠다는 겁니다 ... ??? 공산당이냐??



갭투기 규제

서울에 전세끼고 집사는 경우가 굉장히 늘었습니다. 정부는 갭투기와 법인을 타겟으로 잡은 겁니다. 전세대출 받아서 집 사는 걸 차단하는 정책인데요. 규제는 투기 지역, 투기과열지구(수도권 대부분)에서 전세대출 받고 3억 초과 아파트 사면 대출금 즉시 회수한다는 겁니다.


근데, 수도권에 3억 안 되는 아파트는 거의 없죠


결국 수도권에선 전세대출로 집 사지 말라는 뜻입니다.


대출금 회수

즉시 대출금을 갚을 의무 발생

원금의 10~20% 수준의 연체료 발생

못 갚으면 집이 경매로 넘어가고 신용불량자가 될 수도 있습니다. 근데 월세는 이게 상관없어요. 다른 지비 전세끼고 사는 건 가능합니다. 풍선효과로 분명 이런 월세 수요도 증가할 수 있습니다.


그리고 법인은 끝났습니다.

담보대출 올리고, 세금 올리고 그냥 끝났습니다. 재건축 투자도 쉽지 않은 게, 2년 거주 조건 붙어서 거주 안 하는 사람은 현금 청산 받고 끝납니다.



3. 결론

투기, 실수요 모두 주택담보대출을 싹 막았습니다. 그럼 저 같은 사람은 어디로 갈까요? 당연히 전세로 가겠죠.


전세 수요 늘고

투자 부동산은 줄어서 공급은 줄고

그럼 전세가는 오른다


저 같은 실수요자들은 집도 못 사고 전세가는 오르고, 점점 더 힘들어지겠죠. 반면, 현금 많은 사람들은 집 사고, 없는 사람은 전월세 사는 겁니다. 빈부 양극화를 심화시키는 정책입니다.


617부동산대책 정부 모습은 빈부 양극화 심화


그리고 더 문제가 되는 건 넘치는 유동성은 비규제지역으로 흘러갈 것이란 겁니다. 어차피 규제로 다 막아놓다 보니깐 수도권 다른 지역을 사느니 차라리 서울 살자는 생각에 서울에 대한 수요가 더 늘어날 수도 있다는 겁니다. 결국 서울 쏠림 현상이 더 심해지겠죠.


문재인 정부 출범 이후 대출 한도는 절대 늘어나지 않았고, 꾸준히 줄어들고 있습니다. 그 사이 집 값은 계속 올랐고, 김현미는 서울 외곽이나 경기도 외곽에 임대 아파트 지어놓고 공급은 충분하다며 자위하고 있습니다. 서울 집 값 14% 오르는데 규제를 22번이나 하는 새가슴 장관 김현미의 이런 대책은 장기적으로 대한민국에 더 큰 재앙을 불러올 겁니다.




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